物业赴港上市大潮下 宋都服务IPO首度折戟-jbo竞博官网

2023-11-13 21:23:20

对于物管行业来说，回国港上市终将在2020年的年度关键词中占有一席。特别是在是随着新冠疫情的愈演愈烈，令其更加多人开始意识到其重要性和快速增长空间，碧桂园服务、保利物业、新城悦服务等股价争相刷新上市以来的新纪录。

　　不同于房企IPO的一波三折，在香港资本市场的欢迎下，物管公司的上市之路或许要好回头许多。　　据观点地产新媒体不几乎统计资料，今年以来，有数还包括弘阳服务、金融街物业、兴业物联在内的6家物业公司顺利登岸港交所。

另外，还有鸿坤物业、宋都服务等最少9家公司提交了招股书。　　在这样的环境下，物业公司上市折戟或许显得略为贞“有意思”。7月26日，据港交所文件表明，宋都服务提交的招股书已剩半年，状态更改为过热，沦为了今年递表的物业公司中第一家没能顺利上市的企业。

　　规模之受困　　1月24日，宋都服务向港交所提交了招股书，每股股份为0.00001美元，信约国际为独家保荐人。　　观点地产新媒体理解，根据港交所上市流程，白鱼上市公司再行向港交所递交招股书及其他文件材料，法院之后港交所不会对公司和荐举机构展开面谈，面谈之后还有现场研讯，通过研讯之后公司就可以开始打算认购、发售、上市了。　　面谈环节，港交所不会根据白鱼上市公司对系统问题的质量、时间等评估失望程度，如果白鱼上市公司没能在6个月的有效地审查时段内已完成对香港联交所告知问题的对系统，即不会导致过热，若要之后上市流程，就必需新的提交材料。

　　对于宋都服务招股书过热，上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，从目前的市场来看，规模是取决于一家物管公司的最重要指标。宋都服务作为以住宅物业居多的物管公司，体量也许没超过港交所上市的管理制度门槛。　　根据招股书表明，宋都服务于1995年在杭州正式成立，宋都股份董事长俞建午通过家族信托掌控其股权的95%，为其最后掌控人。

俞建午90后女儿俞昀自2018年3月重新加入宋都服务，现兼任公司董事会主席兼任继续执行董事。　　据涉及统计资料，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量超过15家，其中万科物业、碧桂园服务、彩生活等，管理面积皆在3亿平方米以上。　　截至2020年9月30日，宋都服务在10个城市另设8间附属公司及12间分公司，当中大多数坐落于浙江，在管总建筑面积大约为400万平方米，于最后不切实际日期的在管总建筑面积大约为590万平方米，　　比起于早已上市的物业公司，宋都服务在管面积只有金融街服务的五分之一，体量仅有低于分列在末位的兴业物联，归属于典型的“蚊型”物业公司。

　　同时，宋都服务和大多数上市物业公司一样，倚赖关联公司器官移植。2017年、2018年及2019年前9个月其来自宋都股份研发物业（不含独立国家研发和合作开发）的在管建筑面积与总在管建筑面积的占比，分别为98.4%、95.5%及86.9%。　　然而，创办于1984年的宋都股份，过去多年间发展更为较慢，直到2018年销售额才首度突破百亿，这意味宋都股份并无法依赖关联方来较慢不断扩大体量，未来短时间内规模茁壮受限。　　截至2019年9月30日，宋都服务在浙江省的在管建筑面积占到总在管建筑面积的79.8%；在浙江省的在管物业产生的收益占到物业管理服务总收益大约84.2%。

　　值得注意的是，根据企苏利亚信息，2020年6月23日，吉林宋都服务有限公司正式成立，法人代表徐亚，注册资本100万元，注册地为吉林省辽源市龙山区。其中杭州宋都服务股权51%，辽源现代职业教育集团有限公司股权49%。　　据理解，这是宋都服务正式成立25年以来，首次离开了长三角，进占东北市场。有业内人士指出，此举是宋都服务意欲挣脱倚赖，主动拓展市场份额的展现出。

　　他回应，“比起于长三角地区的涉及规定，东北市场的门槛比较较低，因此自由选择离开了长三角也是一种尝试。”　　跨界长租公寓　　除了规模，盈利能力的下降也许也是影响宋都服务此次IPO的原因之一。　　根据招股书表明，2017年、2018年、2019年前9个月，宋都服务的营业收入分别为0.84亿元、1.33 亿元和1.37亿元；净利润分别为1396.5万元、2088.9万元和1942.5万元；净利润率分别为为16.6%、15.7%、14.1%，呈现上升的趋势。

　　据Wind数据表明，同期港股房地产服务板块平均值毛利率为30.4%，兴业物联2019年的毛利率高达42.72%，而宋都服务2019年前9个月的毛利率为28.5%。可以找到，宋都服务的毛利率要比行业平均值较低将近2个点。　　互为较其他物管企业，宋都服务的类似之处在于跨界投身于长租公寓业务。

2019年前9月，长租公寓业务共计为其贡献收益124.7万元。在招股书中，宋都服务明确提出，考虑到收益的提高，计划更进一步不断扩大长租公寓业务分部。　　卢文曦回应：“对于一家上市公司来说，公司的规模、盈利能力固然都很最重要，但讲故事能力某种程度最重要。

”也许对于宋都服务来说，长租公寓就是未来的茁壮空间，然而这个“故事”却并很差谈。　　今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，年内长租公寓雷声大大，长租公寓第一股的青客公寓和第二股蛋壳公寓屡屡被曝出负面消息。甚至有资深人士称之为，长租公寓的估值早已返回两年前的起点。　　不过，卢文曦指出，长租公寓在一线和强劲二线城市都有一定的市场需求，并且政策渐渐不会有弯曲。

此时转入长租公寓市场的成本比较较低，不一定不是一个逆势逆转的好机会。

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